A crescente popularidade dos aluguéis de curta duração, facilitados por aplicativos e plataformas online, tem desencadeado um debate complexo no âmbito dos condomínios residenciais brasileiros. Este embate opõe a liberdade do proprietário de dispor de sua propriedade, inclusive para fins de renda, à necessidade do condomínio de manter a ordem, a segurança e a paz entre os moradores. A legislação atual e as decisões judiciais têm tentado traçar uma linha entre esses dois direitos, mas o cenário ainda é de incerteza e interpretações variadas, com a discussão se estendendo para além das cortes, alcançando até mesmo o Poder Legislativo.
O conflito fundamental emerge da tensão entre a Lei do Inquilinato, que reconhece a legitimidade dos contratos de aluguel por temporada de até 90 dias, e a prerrogativa dos condomínios de regulamentar o uso das áreas comuns e privativas para assegurar a convivência. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) já abordou essa questão, indicando que a constante rotatividade de inquilinos em hospedagens via plataformas digitais pode se assemelhar a uma atividade hoteleira, o que, por sua vez, poderia justificar restrições por parte dos condomínios, especialmente quando suas convenções preveem destinação exclusivamente residencial.
Especialistas da área jurídica apontam que a decisão sobre a proibição ou restrição do aluguel por temporada por condomínios depende da natureza do imóvel e do que está estabelecido em sua convenção. Se a convenção for clara quanto à destinação exclusivamente residencial do edifício, e essa previsão for aprovada pelo quórum necessário, o condomínio pode, em tese, impor restrições. Contudo, essa prerrogativa não é absoluta e deve ser exercida com cautela para evitar arbitrariedades. A discussão também se estende ao campo tributário, com a possibilidade de equiparação dessas locações à atividade hoteleira para fins de incidência de impostos, como o ISS.
A questão dos aluguéis por temporada é um reflexo do crescimento do mercado de hospedagem compartilhada, que movimenta bilhões e desafia as estruturas regulatórias existentes. Enquanto o Judiciário continua a analisar os casos individualmente, a necessidade de um marco regulatório mais definido se torna cada vez mais evidente. Esse debate sublinha a importância de um equilíbrio entre a autonomia dos proprietários e a gestão coletiva dos condomínios, em um cenário onde as inovações do mercado demandam respostas legais e sociais eficazes.
A evolução deste tema continuará a moldar as relações entre proprietários e condomínios, e a forma como o mercado imobiliário se adapta às novas modalidades de uso da propriedade. A resolução desse impasse requer uma análise aprofundada dos impactos sociais e econômicos, bem como a construção de um arcabouço legal que atenda às necessidades de todas as partes envolvidas.
