Apesar de o universo jurídico estar familiarizado com certas deliberações, uma parcela significativa da população brasileira ainda se depara com surpresa e, por vezes, controvérsia ao tomar conhecimento de decisões do Superior Tribunal de Justiça (STJ) que impactam diretamente suas propriedades. Um exemplo notório é a compreensão de que um bem imóvel, mesmo que adquirido com recursos de apenas um dos cônjuges, pode ser incluído na partilha em regimes de comunhão parcial de bens. Essa tese foi solidificada em 2024, quando a Terceira Turma do STJ validou o direito de uma mulher divorciada no Rio de Janeiro à divisão equitativa de bens acumulados durante o matrimônio, enfatizando que todos os ativos onerosamente adquiridos no período conjugal pertencem a ambos, considerando não apenas o investimento financeiro, mas também o esforço imaterial de cada parte.
A abrangência dessa perspectiva jurídica se estende a situações onde propriedades são compradas antes do casamento, mas seu financiamento é quitado ao longo da união, tornando-se assim um patrimônio comum. Somente bens como heranças ou doações, ou a sub-rogação de bens pré-existentes, seriam excluídos dessa partilha. A comunhão parcial de bens é o regime automaticamente aplicado no Brasil se não houver uma definição prévia, e a lei equipara a união estável a este regime, contudo, a delimitação temporal e formal da união estável frequentemente gera incertezas. A complexidade aumenta nas uniões informais, onde o principal desafio não reside na divisão dos bens em si, mas na determinação do início da convivência. Para casais que desejam proteger seus bens individuais, é aconselhável quitá-los antes do matrimônio ou formalizar uma declaração de namoro em cartório, afastando a configuração de união estável, ou ainda, após reconhecer a união, optar por um regime de separação total de bens.
Outra questão jurídica de grande relevância, mas pouco conhecida, refere-se à base de cálculo do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), que pode gerar direito à restituição. Desde 2022, o STJ firmou o entendimento de que o ITBI deve ser calculado com base no valor declarado na escritura do imóvel, e não no valor venal utilizado pelas prefeituras para o IPTU. Se o imposto foi pago com base em um valor venal superior ao valor real de compra, o contribuinte tem o direito de solicitar a restituição da diferença paga a mais. O processo para requerer essa restituição geralmente envolve a abertura de um processo administrativo na prefeitura, com um prazo de cinco anos a partir da data de pagamento do imposto. A interrupção da prescrição ocorre com a protocolização do pedido, garantindo que o processo possa seguir mesmo que o prazo legal expire durante sua tramitação. É crucial que os compradores estejam cientes desses direitos, pois a falta de informação frequentemente resulta em pagamentos indevidos e na perda da oportunidade de reaver valores.
O conhecimento e a compreensão das decisões judiciais são pilares fundamentais para a proteção dos direitos dos cidadãos no que tange a um dos bens mais preciosos: a casa própria. Em um cenário onde a legislação imobiliária pode ser intrincada, a busca por informação e a assessoria jurídica qualificada se tornam não apenas um diferencial, mas uma necessidade premente. Ao se informar sobre a partilha de bens, a configuração da união estável e a correta aplicação do ITBI, os indivíduos podem atuar proativamente na defesa de seus interesses, transformando a surpresa inicial em empoderamento legal. A justiça, ao clarear e reafirmar esses princípios, fortalece a equidade nas relações patrimoniais e contribui para um ambiente de maior segurança jurídica para todos.
