A crescente taxa de inadimplência no setor de aluguéis, que subiu de 3,09% em março para 3,59% em junho, gerou um alerta no mercado de garantias locatícias, avaliado em aproximadamente R$ 300 milhões anuais. Este cenário levou ao fechamento de operações significativas, como o QuintoCred, um produto de garantia para imobiliárias parceiras da Quinto Andar, evidenciando a gravidade da situação. A resposta do mercado foi imediata, com um movimento de consolidação em andamento para lidar com as novas realidades.
A Quinto Andar justificou o encerramento do QuintoCred como uma medida para focar em seu principal negócio: a locação. Em contrapartida, a Loft, empresa especializada em garantias, assumiu a carteira do QuintoCred e projeta alcançar 650 mil contratos de fiança de aluguel até o final de 2025, um aumento considerável em relação aos atuais 500 mil. Além disso, a Loft adquiriu 49% da CrediPago, outra plataforma de garantias. Nos últimos dois anos, empresas menores foram incorporadas ou encerraram suas atividades, pressionadas pela competição e pelas dificuldades do setor, que exigem maior capitalização e avanço tecnológico. Douglas Vecchio, fundador da Onda (antiga Onda Segura), ressalta a necessidade de mudança no mercado devido à insustentabilidade causada pelo aumento da inadimplência. Ele defende que, apesar da importância da digitalização e do conhecimento em crédito, o contato humano é crucial na locação. A Onda introduziu um novo sistema de garantias, o Warranty as a Service (WaaS), que recompensa imobiliárias mais rigorosas na seleção de inquilinos e no acompanhamento dos casos, oferecendo um cashback de até 20%. Paralelamente, o Grupo OLX, detentor de portais como Zap e Viva Real, firmou parceria com a Creditas, buscando expertise em análise de risco. Essa colaboração impulsionou um crescimento de 280% para a Creditas entre janeiro e agosto de 2025. Daniel Ricci, diretor de garantias locatícias da Creditas, enfatiza que a sustentabilidade neste mercado exige análise de risco aprofundada, controle de fraudes e capital robusto, prevendo uma “seleção natural” onde apenas os mais experientes e com escala sobreviverão, especialmente com a inadimplência atingindo 10% em algumas regiões.
A Loft, com oito anos de atuação e meio milhão de contratos ativos, consolida-se como líder privada no setor. Sandro Westphal, vice-presidente da Loft, reitera que escala, capital e tecnologia são essenciais para a sobrevivência das empresas. A empresa inovou com o Garantia Invest, uma modalidade de “caução turbinada” onde o valor da garantia rende juros. Westphal, membro do Conselho de Desenvolvimento Econômico Social Sustentável (CDESS), destaca a importância do debate sobre a regulamentação do setor, especialmente em um cenário de juros altos que fomenta o mercado de aluguéis. Ele aponta a Lei do Inquilinato como base regulatória para as garantidoras, o que oferece flexibilidade, mas também gera insegurança jurídica. O advogado Eduardo Brasil, do escritório Fonseca Brasil, alerta para a fragilidade regulatória que pode expor locadores e imobiliárias a riscos sistêmicos e burocratizar o processo para inquilinos, que podem ter que recorrer a fiadores novamente. Atualmente, apenas 40% do mercado de aluguel utiliza garantias, e o progresso neste segmento pode ser comprometido. As formas de garantia locatícia incluem: Seguro Fiança, que cobre aluguel e encargos; Garantia Locatícia Digital, que utiliza tecnologia para análises de crédito rápidas; e Título de Capitalização, onde o inquilino adquire um título como garantia.
O dinamismo do mercado de garantias locatícias reflete a adaptabilidade e a busca contínua por soluções inovadoras para desafios econômicos. A consolidação e aprimoramento das práticas garantidoras, aliadas a uma regulamentação clara e um compromisso com a análise de risco, são passos fundamentais para um setor imobiliário mais seguro e equitativo. A evolução da atuação de empresas como Loft e Creditas, focadas em tecnologia e inteligência de dados, mostra que a colaboração e a inovação podem transformar obstáculos em oportunidades, promovendo um ambiente de negócios mais justo e transparente para todos os envolvidos, sejam inquilinos ou proprietários. Essa trajetória demonstra que o mercado, impulsionado pela resiliência e pela visão estratégica, pode superar adversidades e construir um futuro de maior estabilidade e confiança nas relações de locação.
